Czy wiesz, że organy podatkowe przez lata blokowały fundacjom rodzinnym możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego, grożąc 25% stawką podatku dochodowego od osób prawnych (dalej: CIT)? Okazuje się, że sądy właśnie wywróciły tę praktykę do góry nogami. Poniżej prezentujemy przełomowe wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych z 2025 roku, które rozstrzygnęły spór o najem krótkoterminowy w fundacjach rodzinnych.
Zwolnienie podmiotowe fundacji rodzinnej z podatku CIT
Co do zasady, fundacja rodzinna utworzona na podstawie ustawy o fundacji rodzinnej z dnia 26 stycznia 2023 r. jest objęta zwolnieniem podmiotowym z podatku CIT – art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi „Zwalnia się od podatku: 25) fundację rodzinną”, jednak zwolnienie nie ma zastosowania do działalności gospodarczej fundacji rodzinnej wykraczającej poza zakres określony w art. 5 ustawy o fundacjach rodzinnych.
W przypadku wykonywania takiej działalności opodatkowanie wynosi 25% (art. 24r ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).
Zakres dozwolonej działalności gospodarczej przewidziany w art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej objętej zwolnieniem podmiotowym z podatku CIT obejmuje m.in. Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą tylko w zakresie: pkt 2) najmu, dzierżawy, lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Zasadnym więc wydaje się postawienie pytania, czy zatem najem krótkoterminowy mieści się w dozwolonej działalności Fundacji.
Stanowisko Dyrektora KIS
Czy najem krótkoterminowy mieści się w dozwolonej działalności Fundacji, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej i tym samym dochody Fundacji, osiągnięte z najmu krótkoterminowego, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stał na stanowisku, że jednym z dozwolonych zakresów działalności gospodarczej fundacji jest, wymieniony w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Organ, powołując się na treść art. 659 i 653 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wywiódł, że działalności polegającej na krótkoterminowym najmie lokali, nie można uznać za mieszczącą się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o FR, bowiem wymienione w tym przepisie najem lub dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego) wydzierżawiającego. Często podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju), z reguły obejmuje on dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część. Wskazanych wyżej cech najmu czy dzierżawy nie wykazują usługi najmu krótkoterminowego lokali.
Przepis art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy FR, jako bezpośrednio wpływający na normę art. 6 ust. 1 pkt 25 (w zw. z art. 6 ust. 7) CIT, która dotyczy zwolnienia podatkowego musi być interpretowany ściśle (literalnie), podobnie jak wszystkie przepisy o takim charakterze.
Co się zmieniło?
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 czerwca 2024 r. I SA/Gd 219/24 i Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 26 marca 2025 r. I SA/Wr 807/24, przyjął, że dozwolona zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. działalność to najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Prowadzenie przez fundację rodzinną działalności gospodarczej poza granicami wyznaczonymi w art. 5 u.f.r. powoduje negatywne następstwa podatkowe, tj. opodatkowanie wyższym podatkiem dochodowym, wyższym od podstawowej stawki podatku dochodowego od osób prawnych, która wynosi 19% . Powyższe prowadzi do wniosku, że w istocie ustawa o fundacji rodzinnej zakłada dopuszczalność prowadzenia wszelkiej działalności gospodarczej przez fundację rodzinną, jednak w zależności od tego, czy mieści się ona w katalogu wskazanym w art. 5, czy wykracza poza ten zakres, inna jest stawka podatku dochodowego od uzyskanych dochodów.
Zgodnie z art. 24r ust. 1 ustawy CIT w zakresie, w jakim fundacja rodzinna prowadzi działalność gospodarczą wykraczającą poza zakres określony w art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej, stawka podatku dochodowego od osób prawnych wynosi 25% podstawy opodatkowania.
Co do zasady dochody fundacji rodzinnej uzyskane z najmu są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych. Zwolnienie nie ma zastosowania do podatku, o którym mowa w art. 24b ustawy CIT – tj. tzw. minimalnego podatku od przychodów z budynków. Podatek ten został wprowadzony w celu wyeliminowania braku opodatkowania dochodów z najmu. Oznacza to, że fundacje rodzinne, które posiadają środki trwałe w postaci budynków położonych na terytorium RP i oddanych w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, o wartości początkowej powyżej 10 mln zł, będą zobowiązane do uiszczenia tej daniny.
W wyniku nowelizacji z 14.04.2023 r., która weszła w życie równocześnie z wejściem w życie ustawy o fundacji rodzinnej, ograniczono zakres zwolnienia przychodów z najmu. Zgodnie z art. 6 ust. 8 ustawy CIT zwolnienie fundacji rodzinnej nie ma zastosowania do osiąganych przez fundację rodzinną przychodów z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy CIT z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem, przy czym wielkość udziałów i praw, o których mowa w art. 11a ust. 2 pkt 1, wynosi co najmniej 5% . W takiej sytuacji podatek dochodowy jest płacony na zasadach ogólnych od uzyskanego dochodu, według stawki 19% . Po nowelizacji z 14.04.2023 r. fundacja nie ma bowiem prawa do opodatkowania według stawki 9% , nawet gdy spełnia kryteria dla małego podatnika (art. 19 ust. 1b ustawy CIT).
Najem krótkoterminowy – co to takiego?
Najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym. Prawną podstawą umów najmu krótkoterminowego są przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym. Wskazana przez organ w zaskarżonej interpretacji indywidualnej różnica przewidywanego terminu najmu nie stanowi istotnej przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności prowadzonej przez fundację rodzinną zwolnionej z podatku dochodowego od osób prawnych.
Krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych, którego dotyczą zasady ogólne najmu zawarte w Kodeksie cywilnym podlega jedynie innym wymogom rejestracyjnym niż umowy najmu lokali mieszkalnych. Stworzenie funkcjonalnego systemu rejestracyjnego ze wspólnymi przepisami o ustanawianiu procedur rejestracyjnych było celem opublikowanego 29 kwietnia rozporządzenia o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (Rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724).
Wnioski Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
W ocenie Sądu „brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali”.
A zatem, należy wskazać, że w sytuacji wynajmowania przez Fundację lokali w ramach najmu krótkoterminowego, działalność taka będzie stanowiła działalność dozwoloną, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy FR i w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu 25% stawką podatku, o której mowa w art. 24r ustawy CIT.
